Asuntojen hinnat laskussa – vuodet 2022-2024
Korkotason äkillinen nousu on johtanut asuntojen myyntimäärien laskuun ja niiden hintojen alenemiseen. Tämä tarkoittaa sitä, että useat kotitaloudet ja kiinteistösijoittajat kohtaavat korkeampia velkakuluja, samalla kun heidän omaisuutensa arvo vähenee. Tämä puolestaan vaikuttaa negatiivisesti heidän taloudelliseen vakauteensa, mikä voi johtaa siihen, että he lainaavat vähemmän, kuluttavat vähemmän ja sijoittavat vähemmän.
Rakennusala kokee myös paineita, koska uudisrakentaminen saattaa hidastua. Tämä kumulatiivinen vaikutus voi heikentää laajemmin talouden tilannetta ja aiheuttaa lisää riskejä pankkisektorille. Vaikka Pohjoismaiset pankit ovat alttiita asuntolainojen ja kiinteistösektorin riskeille, ne ovat kuitenkin vahvassa asemassa selviytyäkseen näistä haasteista.
Asuntojen hinnat ovat laskeneet monissa maissa samaan aikaan
Asuntojen hinnat ovat alentuneet monissa maissa korkojen nopean nousun vuoksi. Vaikka hinnat ovat edelleen korkeampia kuin ennen vuonna 2020 alkaneen koronakriisin, ne ovat laskeneet monissa paikoissa. Aikaisemmin hinnat nousivat muun muassa alhaisen korkotason ja kasvaneen etätyön seurauksena.
Tämä kasvatti asuntokysyntää, kun ihmiset hakivat mukavampaa asumista. Alhaisen korkotason aikakaudella monet sijoittajat myös näkivät asuntomarkkinat houkuttelevana sijoituskohteena ja tehostivat toimintaansa, minkä seurauksena useat asunnot menivät vuokramarkkinoille.
Asuntojen hintojen viimeaikainen lasku on reaktio kasvaviin korkoihin ja muihin kohoaviin kustannuksiin. Laajamittainen elinkustannusten ja rakentamisen kustannusten kasvu, sekä inflaation hillitsemiseksi tehdyt nopeat koronnostot ovat saaneet kuluttajat ja sijoittajat varpailleen, mikä näkyy vähentyneenä kiinnostuksena asuntoja kohtaan sekä vähäisempänä rakentamisaktiviteettina.
Vuoden 2023 alussa jotkut maat ovat kokeneet hintojen nousua, mikä saattaa viitata siihen, että ihmisten luottamus talouteen on vahvistumassa, kun he alkavat mukautua kohonneisiin elinkustannuksiin ja korkotasoihin.
Useimmissa päämarkkinoilla rahoitusolosuhteet ovat yhteneväisiä, joten asuntomarkkinoiden trendit ovat usein samankaltaisia eri maissa. Kuitenkin, historiallinen hintakehitys voi vaihdella merkittävästi. Maakohtaiset tekijät, kuten paikalliset erot, omistusasumisen suosio, veropolitiikka sekä mahdolliset vuokra- ja lainamarkkinoiden sääntelyt, vaikuttavat asuntojen hintoihin.
Suomessa esimerkiksi monet vanhat kerrostaloasunnot ja omakotitalot ovat olleet hintojen laskutrendissä useilla alueilla jo jonkin aikaa, mikä on hillinnyt koko maan hintojen keskimääräistä nousuvauhtia.
Asuntolainojen kasvu ja asuntojen hintojen nousu ruokkivat toisiaan
Kun asuntojen hinnat nousevat ja asuntolainojen määrä kasvaa, ne vahvistavat usein toistensa vaikutusta, erityisesti taloudellisen kasvun aikoina. Tämä voi johtaa hintojen yliarviointiin. Historiassa on nähty, kuinka velkapohjaiset hintakuplat ovat olleet keskeisiä finanssikriisien syntymisessä, niiden syvyydessä ja kestossa eri puolilla maailmaa.
Erityisen tuhoisia ovat olleet ne kriisit, joissa kotitalouksien velan määrä on räjähtänyt käsiin juuri ennen kuin rahoitusmaailma, talous ja asuntomarkkinat ovat joutuneet ongelmiin. Tällaisia kriisejä nähtiin maailmanlaajuisesti vuosina 2007–2009 ja Suomessa 1990-luvun alussa.
Asuntomarkkinoiden, reaalitalouden ja rahoitussektorin välillä on monia suoria ja epäsuoria yhteyksiä. Tässä tekstissä käymme läpi, minkälaisten tekijöiden perusteella asuntojen hinnat muuttuvat ja kuinka asuntojen kysynnän ja hintojen muutokset vaikuttavat talouden toimijoihin ja rahoituslaitoksiin monin eri tavoin. Tällaiset vaikutukset ja niiden laajuus riippuvat siitä, mitä on aiemmin tapahtunut asuntomarkkinoilla, taloudessa ja rahoitusmarkkinoilla.
Mikäli asuntojen kysyntä yllättäen vähenee, esimerkiksi korkeamman korkotason vuoksi, se vaikuttaa ensisijaisesti asuntojen hintojen laskuun, mutta ajan mittaan se voi vähentää myös uudisrakentamista. Hintojen laskiessa monien kotitalouksien ja sijoittajien nettovarallisuus pienenee suhteessa velkoihinsa. Tämä varallisuuden vähentyminen voi rajoittaa lainojen ottoa, kulutusta ja uusia investointeja. Tällaiset muutokset heijastuvat negatiivisesti sekä talouteen että pankkisektoriin, joko suoraan tai epäsuorien kerrannaisvaikutusten kautta.
Lyhyellä aikavälillä asuntojen hinnat heijastelevat kysynnän vaihteluja
Asuntojen hintoja ohjaavat markkinamekanismit, jotka perustuvat kysynnän ja tarjonnan tasapainoon, ja näitä hintoja seurataan tehtyjen asuntokauppojen pohjalta. Kun kysyntä lisääntyy ja tarjonta ei ehdi mukautua lyhyessä ajassa, hinnat kipuavat ylöspäin. Toisaalta, kun kysyntä vähenee mutta tarjonta ei heti muutu, hinnat kääntyvät laskuun. Hintojen tasapaino saavutetaan, kun kysyntä ja tarjonta kohtaavat.
Suomessa asuntojen kysynnän vaihtelut ovat olleet voimakkaampi tekijä hintojen määräytymisessä kuin tarjonnan muutokset. Vaikka kysyntä voi elää nopeastikin, uudisrakentaminen on hitaampaa reagoimaan markkinamuutoksiin. Kun asuntojen kysyntä kiihtyy, tarjonta alkaa hitaasti seurata perässä, mikä tarkoittaa, että hinnat eivät nouse niin jyrkästi kuin jos tarjonta ei muuttuisi ollenkaan.
Kysynnän, tarjonnan ja hintojen muodostumiseen vaikuttavat monet tekijät yhtäaikaisesti, eikä niitä ole helppo eritellä selkeästi. Asuntomarkkinoiden toimintaa ohjaavat myös tulevaisuuden odotukset, erityisesti jyrkissä hintojen nousu- tai laskukaarissa. Esimerkiksi, jos odotetaan hintojen laskevan, asunnon ostoa saatetaan siirtää, mikä voi edelleen vahvistaa hintojen laskusuuntaa.
Asuntojen kysyntään vaikuttavat tekijät
Useat eri tekijät, kuten makrotalouden tila, lainojen korot ja väestönkehitys vaikuttavat siihen, kuinka paljon asuntoja halutaan ostaa. Esimerkiksi kun työllisyys paranee tai kotitalouksien tulot kasvavat, asuntojen kysyntä voi kasvaa. Vastaavasti, jos lainan korot nousevat tai niitä on vaikea saada, asuntojen kysyntä voi laskea. Tämä kysyntä voi muuttua erityisen nopeasti, jos globaalit ja paikalliset talouden tilanteet vaihtelevat.
Suomessa asuntojen ostajat ja sijoittajat mukautuvat parhaillaan lainojen korkojen ja muiden kulujen äkilliseen kasvuun. Velkaantumisaste on korkeammalla tasolla kuin aiemmissa korkojen nousujaksoissa. Korkojen noustessa ja talouden ennustettavuuden heikentyessä ihmiset ovat haluttomampia maksamaan suuria summia asunnoista. Epävarmuus taloudellisessa ympäristössä on viime vuonna hillinnyt asuntojen kysyntää, ja ihmisten halu ostaa asuntoja on laskenut, koska heillä ei ole luottamusta talouteen.
Alueelliset tekijät
Väestönkasvu, muuttoluvut ja kaupungistuminen sekä asumiseen liittyvät verot ja tuet vaikuttavat yleensä hitaammin asuntomarkkinoihin kuin talouden ja rahoituksen muutokset. Nämä demografiset tekijät vaihtelevat eri alueilla, mikä näkyy paikallisissa asuntomarkkinoissa.
Suomessa asuntojen hinnat ovat vaihdelleet suuresti alueellisesti viimeisen kymmenen vuoden aikana. Suurimmissa kaupungeissa hinnat ovat nousseet, kun taas muualla hinnat ovat usein laskeneet. Suurissa kaupungeissa asuntojen kysyntä ja hinnat ovat nousseet taloudellisen aktiivisuuden ja väestön kasvun ansiosta, mutta paljon uusia asuntoja on myös rakennettu, mikä on hillinnyt hintojen nousua.
Vuonna 2022 asuntomarkkinoiden muutos oli voimakkainta suurimmissa kaupungeissa, erityisesti pääkaupunkiseudulla. Tällä alueella erityisesti yksiöiden hinnat laskivat ja niiden tarjonta kasvoi suhteessa muihin asuntotyyppeihin.
Viimeisen neljänkymmenen vuoden aikana on ollut viisi erillistä kautta, jolloin asuntojen hinnat ovat laskeneet pääkaupunkiseudulla talouden ja rahoituksen häiriöiden seurauksena. Nämä vaiheet ovat liittyneet muun muassa koron nousuun ja asuntokaupan vähenemiseen, ja ne ovat johtuneet erilaisista taloudellisista kriiseistä, kuten lamoista, pankkikriiseistä ja finanssikriiseistä.
Koronan vaikutus asuntomarkkinoihin
Kun koronapandemia alkoi 2020, asuntojen myynti supistui yllättäen, koska taloudellinen ja terveydellinen epävarmuus sekä erityisjärjestelyjen aikaiset rajoitukset vaikuttivat siihen, miten ihmiset liikkuivat ja miten heidän taloutensa kehittyi. Siitä huolimatta matalat korot estivät asuntojen hintojen laskun, ja kun kysyntä palautui, asuntojen hinnat alkoivat nousta jopa nopeammin.
Paitsi 1990-luvun alkuvuosien talouslama ja siihen liittyvä pankkikriisi, Suomen asuntomarkkinat ovat selvinneet talouskriiseistä nopeasti. Asuntojen myynnin notkahdukset ja hintojen laskut ovat olleet enimmäkseen ohimeneviä. Yleensä taloushäiriöissä asuntojen myynti on hidastunut nopeammin kuin hinnat ovat laskeneet.
Suurissa kaupungeissa, joissa tontin ja asuntojen kysyntä ylittää usein tarjonnan, on epätavallista nähdä pitkäkestoisia ja merkittäviä hinnanlaskuja. Kuitenkin historiallisesti alueilla, joilla hinnat ovat nousseet nopeasti, hintojen lasku on ollut voimakkainta talouden häiriötilanteissa. Näillä alueilla maan arvo ja asuntojen hinnat ovat yleensä korkeammat, ja asuntolainat ovat suurempia kuin muualla.
Linkkejä:
OP: Ensiasunnon ostajan opas
IS: Artikkeleita liittyen asuntoihin ja asumiseen
HS: Asuntokauppaan liittyviä artikkeleita
Ylen asuntoihin ja asumiseen liittyviä uutisia